|
Overdacht woning ouders aan kinderen
Successierecht & Vrijstellingen
Successierecht kan worden bespaard door tijdens uw leven vermogen over te dragen aan de volgende generatie(s). Door vermogensoverdracht al bij leven te realiseren, wordt optimaal gebruik gemaakt van de progressie in de tarieven van het schenkingsrecht. Daarnaast kan jaarlijks gebruik worden gemaakt van de vrijstellingen die voor het schenkingsrecht gelden.
Bovendien vindt de (mogelijke) waardeaangroei van wat is overgedragen bij de volgende generatie(s) plaats, direct en zonder heffing van schenkings- of successierecht. Het hierdoor behaalde belastingvoordeel weegt in de regel ruimschoots op tegen het rentenadeel dat ontstaat doordat op een eerder moment belasting is verschuldigd bij schenking.
Casus
De ouders willen hun eigen woning aan hun dochter en twee zonen overdragen, met het recht om er in te blijven wonen (vruchtgebruik of huur). De ouders kunnen hun eigen woning ook aan de 3 kinderen schenken. Uitgangspunt hier is evenwel dat de kinderen kopen.
Financiering aankoop woning
- met eigen geld;
- en/of met van de bank geleend geld;
- ook kunnen de zoons en de dochter de koopsom -deels of geheel- schuldig blijven aan de ouders (die de schuld eventueel in delen kunnen kwijtschelden = schenken / belastingvrije bedragen).
|
De ouders zijn 70 jaar of wat ouder, maar jonger dan 75 jaar. Gehuwd in gemeenschap van goederen / de woning (en hypotheekschuld) staat op beider naam.
1) Verkoop onder voorbehoud van vruchtgebruik / aankoop blote eigendom
| Waarde woning, stel |
|
= € 850.000 |
| Waarde vruchtgebruik bij 70 tot 75 jaar : ⁿ |
7 * 6% * 850.000 |
= € 357.000 |
| Waarde blote eigendom = koopprijs : |
850.000 – 357.000 |
= € 493.000 |
|
|
|
| Per kind te betalen waarde blote eigendom |
|
= € 164.333 |
ⁿ berekening conform wettelijke formule
Door de aankoop van de blote eigendom krijgen de kinderen de juridische eigendom van de woning. De door de kinderen ook te betalen overdrachtsbelasting wordt berekend over de volle waarde in het economische verkeer minus de waarde van het vruchtgebruik: 6% * 493.000 = € 29.580.
Bepalen van de koopprijs
De woning moet worden gekocht op basis van de “waarde in het economische verkeer” (reële prijs / marktwaarde). De waarde moet reëel zijn omdat de belastingdienst er anders een schenking in kan zien en dan is het door de 3 kinderen te delen verschil belast met schenkingsrecht.
Een taxatie door een taxateur is verstandig. Ouders vragen vaak niet de hoogste prijs aan hun kinderen. Om claims van de belastingdienst te voorkomen kan de taxatie met de belastinginspectie worden besproken, zodat achteraf geen verrassingen ontstaan.
2) Verkoop onder voorbehoud van huurrecht / aankoop volle eigendom
| Stel waarde woning in vrij opleverbare staat : |
€ 850.000 |
| Koopprijs : |
€ 850.000 |
|
|
| Per kind dus : |
€ 283.333 |
Huurovereenkomst
De ouders moeten een zakelijke huur betalen. Zo niet, dan kan de belastinginspectie het woonrecht als vruchtgebruik bestempelen.
- Ouders moeten echt huur betalen;
- klein onderhoud voor ouders en groot onderhoud voor verhuurders;
- juiste huur vaststellen door vergelijking met huurprijzen van soortgelijke woningen op de locale markt.
Voor de overdrachtsbelasting kan men dan uitgaan van de waarde in verhuurde staat. De taxateur kan die vaststellen.
Belastingaspecten I
1. De kinderen zijn 6% overdrachtsbelasting verschuldigd over de verschuldigde koopprijs / waarde in verhuurde staat.
2. Vóór de overdracht wordt de woning bij de ouders in box 1 in aanmerking genomen als eigen woning. Hierbij kunnen zij de eventuele hypotheekrente in mindering brengen op het belastbare inkomen uit woning en werk / pensioeninkomen. Na de overdracht verhuist de woning echter naar box 3.
3. Voor de ouders geldt dan dat het recht van gebruik en bewoning / vruchtgebruik tot de rendementsgrondslag van box 3 (vermogensrendementsheffing) wordt gerekend.
4. De bijtelling voor het eigenwoningforfait vervalt bij de ouders (indien de ouders geen of een lage hypotheekschuld hadden, verviel deze al / was deze al lager).
5. De kinderen moeten hun deel van de blote eigendom als box 3 vermogen aangeven.
6. Indien niet de vruchtgebruikvariant, maar de huurvariant wordt gehanteerd, vindt bij de ouders geen heffing in box 3 plaats. De kinderen zijn dan ieder belast in box 3 voor (een derde van) de volle waarde. De huurinkomsten zijn belastingvrij.
Per saldo wordt door de ouders en/of de kinderen tezamen over de volledige waarde van de woning 1,2% inkomstenbelasting betaald. De overdracht van de ouderlijke woning leidt derhalve in beginsel jaarlijks tot een hogere inkomstenbelasting. Indien de kinderen de aankoop van de ouderlijke woning deels of geheel met een banklening financieren, komt het leningbedrag in mindering op de grondslag van de vermogensrendementsheffeing / box 3, waardoor toch renteaftrek gerealiseerd wordt (1,2%).
Belastingaspecten II
Bij verkoop onder voorbehoud van vruchtgebruik zit er nog een adder onder het gras. In artikel 10 Successiewet (de zogenaamde “fictiebepaling”) staat dat hetgeen iemand uit het vermogen van de erflater (de ouders) heeft verkregen door een rechtshandeling (zoals aankoop woning tijdens het leven van de overleden ouder/erflater), tóch geacht wordt te zijn verkregen krachtens erfrecht, dus als het ware bij het latere overlijden van de ouder(s).
Er wordt dus gefingeerd dat de woning pas bij overlijden van de ouder(s) is overgegaan op de kinderen/erfgenamen en er is toch successierecht verschuldigd. En wel over de waarde van het vruchtgebruik ten tijde van de aankoop door de zoons van de woning; dus op basis van de waarde van de woning nu van stel die € 850.000.
Die waarde vruchtgebruik, in het voorbeeld hierboven van € 357.000, mag nog worden verminderd met 6% enkelvoudige rente per jaar (periode aankoop woning tot overlijden ouder).
Deze fictiebepaling kan worden vermeden door bij de overdracht van de woning door de ouders aan de kinderen de bepaling op te nemen, dat het vruchtgebruik van de ouders niet alleen bij hun overlijden eindigt (zijnde de voorwaarde voor de toepasselijkheid van de fictiebepaling), maar óók:
- bij een ‘metterwoon’ verlaten van de woning (verhuizing) of
- bij een opname van de ouder(s) in een verpleeginrichting of een verzorgingstehuis.
Nadeel van deze bepaling is echter, dat de te betalen overdrachtsbelasting bij het opnemen van deze bepaling hoger zal zijn, doordat de vruchtgebruikwaarde van € 357.000 dan met 25% moet worden gecorrigeerd, dus tot 75% * 357.000 = € 267.750. Overdrachtsbelasting is dan verschuldigd over (850.000 – 267.750) * 6% = € 34.935.
Conclusie
Of de vruchtgebruik- of de huurvariant gekozen moet worden dient per geval overwogen te worden. Daarbij kan ook het schenken van de woning - in één keer of gefaseerd door middel van periodieke kwijtschelding - betrokken worden. Het bovenstaande geldt als een globale beschrijving van een aantal - niet alle - aspecten die spelen bij de overdracht van de woning van de ouders aan de kinderen (alle kinderen). Het is bedoeld om u op weg te helpen indien u overdracht van uw woning aan uw kinderen overweegt, in welk geval wij u sterk aanraden om hierover aanvullend en alomvattend advies bij uw notaris in te winnen.
Augustus 2007
|
